Nueva ley de alquileres

La nueva ley de alquileres sancionada por el Congreso de la Nación el 11 de junio y promulgada por el Poder Ejecutivo el pasado 30 de junio, trae varios cambios en la relación contractual propietario-inquilino. Se reforman varias disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, aplicable a todos los contratos de alquiler. 

Para empezar, es necesario aclarar que la ley 27.551 se implementará para aquellos nuevos contratos que se realicen a partir del 1 de julio, y no tendrá efecto retroactivo para los ya acordados y firmados. 

Esta nueva ley establece un nuevo plazo mínimo de locación, nuevas condiciones del depósito de garantía, uso, pago de cargas y contribuciones, renovación y resolución anticipada, cambios en los requisitos para el desalojo, en el pago de comisiones a los corredores que intervengan en los contratos y algunas regulaciones complementarias.

Uno de los cambios más notorios es el relativo a la duración mínima del contrato. De este modo, el plazo mínimo es de 3 años, cualquiera sea su destino, nuestro Código Civil regulaba un plazo de dos años para uso exclusivo de vivienda, por ejemplo.

Respecto al monto del alquiler, la actualización del precio ya no será de manera semestral sino de forma anual, incluso, esa actualización deberá calcularse empleando una fórmula mixta, que incluye el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina. 

Otra de las modificaciones, se refiere al depósito para ingresar a la propiedad que un inquilino paga, éste no podrá ser superior al valor del alquiler del primer mes del contrato. Además, el inquilino podrá presentar como garantía: inmuebles de terceros, recibos de sueldo, seguros de caución o avales bancarios. 

Por otro lado, la norma prescribe que el locador – propietario del inmueble- debe conservar el inmueble en buen estado y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro del mismo, siempre que la causa no sea imputable al locatario -quien alquila la propiedad-. Caso contrario, ante un reclamo del locatario para que efectúe alguna reparación urgente, y transcurridas veinticuatro (24) horas, este último puede realizarla por sí, con cargo al locador. Y si las reparaciones no fueran urgentes, se debe intimar al locador para que las realice dentro de los diez (10) días desde que fue intimado.

En el caso de los alquileres de departamentos, el inquilino tendrá que afrontar los gastos mensuales de mantenimiento de las áreas comunes del edificio. Sin embargo, en el caso de las expensas extraordinarias, deberán ser afrontadas por el propietario. Dicho de otro modo, el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. Pero no el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo serán a cargo del inquilino las que deriven de gastos habituales, a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente que sean expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

¡Ojo! Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, pueden ser compensados por el locatario con los alquileres, previa notificación fehaciente al locador con el detalle de los mismos.

Una incorporación al Código Civil es el artículo 1.221 bis, en relación a la renovación del contrato, por el cual los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándose en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio o negativa del locador y estando notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.

Como novedad también, la ley trae cambios en la constitución del domicilio especial, donde tendrán efecto los derechos y obligaciones que emanen del contrato. Pues, la nueva ley recepta el domicilio electrónico, donde se tendrán por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos.

Por último, en cuanto a la intervención de uno o más corredores, se reguló lo siguiente: si interviene un corredor, todas las partes deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta según el artículo 1.346 del Código Civil y Comercial de La Nación. En cambio, si interviene un corredor por cada parte, cada uno sólo tiene derecho a cobrar de su comitente.